興寧市人民政府關於印發興寧市南部新城刁坊鎮羅壩村房屋徵收補償安置方案的通知

刁坊鎮人民政府，市府直屬和省、梅屬駐興有關單位：

現將《興寧市南部新城刁坊鎮羅壩村房屋徵收補償安置方案》印發給你們，請認真貫徹執行。

興寧市人民政府
2014年4月30日

興寧市南部新城刁坊鎮羅壩村

房屋徵收補償安置方案

爲實施城市規劃和土地利用總體規劃，加快 三園一區一基地 建設，促進我市經濟社會跨越發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）、中共中央紀委辦公廳監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行爲的通知》（中紀辦發〔2011〕8號）以及住房和城鄉建設部《關於印發〈國有土地上房屋徵收評估辦法〉的通知》（建房〔2011〕77號）和《關於印發興寧市國有土地上房屋徵收與補償管理辦法等文件的通知》（興市府〔2012〕20號）等有關法律、法規、規章和規範性文件規定，結合實際情況，制定本方案。

一、房屋徵收與補償安置的原則

房屋徵收與補償應當遵循規劃先行、決策民主、程序正當、結果公開的原則。

二、徵收部門與實施單位

徵收部門：興寧市土地房屋徵收安置中心。

徵收實施單位：興寧市刁坊鎮人民政府。

三、徵收範圍

刁坊鎮羅壩村人民大廈、下圍、河脣、西溝二站、陶下、塋頂、塘背黃屋、壢背、老屋、細樓下、南門口、大樓下和羅壩小學。四至範圍詳見規劃紅線圖。

四、房屋徵收補償安置方式

房屋徵收實行貨幣補償和產權調換兩種方式，由被徵收人自行選擇方式進行補償。

徵收市政工程和單位、學校、企業廠房、倉庫、雜房、簡易房、祖屋公共部分（祠堂除外）及公共設施等只實行貨幣補償。祖屋祠堂可採用貨幣補償，也可選擇產權調換。

五、房屋徵收補償安置標準和規則

（一）貨幣補償標準：

1. 被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。

2. 被徵收房屋裝修及附屬設施的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。

（二）產權調換規則：

1. 選擇調換的安置房與被徵收房屋原則上按建築面積1:1調換，價值以被徵收房屋評估價值和安置房評估價值互補差價結算。但每戶產權調換建築面積不得超過300㎡（在城市規劃區範圍內，國家徵收出讓後的土地上建設的房屋並已領取房地產權證的除外），超過300㎡的部分只實行貨幣補償。

2. 選擇的安置房建築面積超出被徵收房屋（首層鋪面除外）建築面積20㎡內的，按成本價進行結算，超過20㎡的部分按市場價進行結算。

3. 被徵收人安置房建築面積包括安置房套內建築面積、本棟房屋的公共牆位、公共樓梯、公共走道及其他公共部分需分攤的建築面積，面積以房地產登記簿記載爲準。

4. 被徵收人在規定時間內先簽訂房屋徵收補償安置協議書的，優先選擇安置房。

5. 選擇產權調換的安置房和鋪面，《房地產權證》必須以被徵收人的名義進行登記，相關手續由房屋徵收部門統一辦理，辦證稅費由房屋徵收部門承擔。

（三）安置房的位置、建設標準、價格：

房屋徵收部門提供福興安置小區規劃興建安置房供被徵收人自主選擇。

1. 本安置小區位於興福路西面規劃地段（詳見規劃平面圖）。

2. 安置房的建設標準：

（1）安置小區爲花園式住宅小區，基本公共設施配套完善。用地面積約240000㎡，容積率3.5以下，建築密度30%以下，居住戶數約6000多戶。底層架空，可供娛樂休閒及配套服務設施使用。

（2）安置房的結構爲鋼筋混凝土框架結構電梯房，樓層有十七層半（頂層複式）和二十五層半（頂層複式）。外立面統一鑲貼仿石材面磚、鋁合金門窗；套房戶型分別爲四房兩廳，三房兩廳，兩房兩廳，兩房一廳。首層鋪面可用於產權調換。

（3）安置小區套房、鋪面室內均爲毛坯房，供電、電話線、電視線、網絡線等安裝至戶外門口，供排水、排污安裝至廚房和衛生間。

3. 安置房（首層鋪面除外）的價格：

（1）安置房十七層半的成本評估均價2500元/㎡。在安置房交付使用時，如果實際成本均價低於2500元/㎡，按實際成本均價結算，計算公式爲：樓層實際成本價=對應樓層成本評估價－（2500元－實際成本均價）；如果實際成本均價高於2500元/㎡，則按2500元/㎡結算。

具體樓層成本評估價分別爲：

樓層	價格（元）	樓層增加價格（元）
第二層	2100	起價
第三層	2130	30
第四層	2160	30
第五層	2190	30
第六層	2250	60
第七層	2310	60
第八層	2370	60
第九層	2430	60
第十層	2490	60
第十一層	2550	60
第十二層	2630	80
第十三層	2710	80
第十四層	2790	80
第十五層	2870	80
第十六層	2950	80
第十七層	3030	80
備註	第十七層爲複式套房

安置房市場價格按評估機構評估確定。

（2）安置房二十五層半的成本評估均價2800元/㎡。在安置房交付使用時，如果實際成本均價低於2800元/㎡，按實際成本均價結算，計算公式爲：樓層實際成本價=對應樓層成本評估價－（2800元－實際成本均價）；如果實際成本均價高於2800元/㎡，則按2800元/㎡結算。

具體樓層成本評估價分別爲：

樓層	價格（元）	樓層增加價格（元）
第二層	2100	起價
第三層	2130	30
第四層	2160	30
第五層	2190	30
第六層	2250	60
第七層	2310	60
第八層	2370	60
第九層	2430	60
第十層	2490	60
第十一層	2550	60
第十二層	2630	80
第十三層	2710	80
第十四層	2790	80
第十五層	2870	80
第十六層	2950	80
第十七層	3030	80
第十八層	3030	20
第十九層	3050	20
第二十層	3070	20
第二十一層	3090	20
第二十二層	3110	20
第二十三層	3130	20
第二十四層	3150	20
第二十五層	3170	20
備註	第二十五層爲複式套房

安置房市場價格按評估機構評估確定。

（四）沿街(城市規劃道路)的首層鋪面按下列原則和方式進行產權調換：

1. 首層鋪面選擇產權調換的，原則上按建築面積1:1調換。調換後被徵收鋪面剩餘面積達到調換鋪面單元面積的50%以上（含50%），被徵收人可再行申請調換另一單元的鋪面，不足50%的部分不予調換，按評估機構評估價格給予貨幣補償。

2. 被徵收鋪面的市場價和產權調換鋪面的市場價均按評估機構評估價值確定，評估後互補差價結算，多還少補。

3. 產權調換的鋪面，由被徵收人按簽訂補償安置協議的先後順序，在安置區內的鋪面中進行選擇，調換完即止。

（五）祖屋祠堂選擇產權調換的，由房屋徵收部門統一規劃、統一設計、統一建設。調換的位置原則上應與本行政區域內的公共活動場所規劃相結合，安排在保留祖屋區和安置區的周邊。祠堂建築面積原則上按1:1調換，但用地面積不得超過200㎡，其中建築佔地面積不得超過100㎡。被徵收祠堂的評估價值和調換祠堂的評估價值互補差價結算，多還少補。

（六）住宅房屋臨遷過渡安置。

1. 被徵收人選擇房屋貨幣補償的，被徵收人在簽訂房屋徵收補償安置協議書約定時間一個月內搬遷完畢，向被徵收人支付3個月的臨時安置補助費，可從如下三種方案任選一種方式：（1）按被徵收房屋建築面積補給被徵收人臨時安置補助費6元/㎡/月，每月每戶1500元爲最高限額；（2）以戶爲單位，補給被徵收戶臨時安置補助費700元/月；（3）以被徵收戶中所含人數爲單位，統計人數以戶籍爲準，補給被徵收戶臨時安置補助費150元/人/月。臨時安置補助費一次性支付給被徵收人。

2. 被徵收人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，被徵收人自行安排住處的，向被徵收人支付臨時安置費，可從如下三種方案任選一種方式：（1）按用於調換安置房的建築面積，向被徵收人支付臨時安置費6元/㎡/月，每月每戶1500元爲最高限額；（2）以戶爲單位，向被徵收戶支付臨時安置費700元/月；（3）以被徵收戶中所含人數爲單位，統計人數以戶籍爲準，向被徵收人支付臨時安置費150元/人/月。臨時安置補助費的發放從被徵收人交出被徵收房屋起到通知交付安置用房後滿三個月止。

3. 被徵收人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，被徵收人使用房屋徵收部門提供週轉用房的，不支付臨時安置補助費。在過渡期內，週轉用房的水、電等費用由被徵收人負責。

（七）房屋可遷附屬物的補償。

徵收房屋內的電話、網絡、有線電視、空調等附屬設備遷移費，按現行收費標準據實支付。

（八）企業、商業用房因徵收房屋造成停產停業損失的補償。

1. 經營中的鋪面，按實際經營面積50元/㎡的標準一次性補償給經營者停產停業損失或按稅務部門提供稅單爲依據進行評估補償。

城市規劃道路外的房屋，已依法取得營業執照，可根據經營情況、經營年限及納稅等實際情況適當補償給經營者。

2. 在產權調換期間被徵收鋪面的租金損失，按評估機構評估價格進行補償，補償期限從被徵收人移交鋪面給徵收部門之日起至產權調換鋪面交付之日止。

3. 企業因房屋徵收搬遷造成的停產停業期間工人工資根據社保相關規定進行補助。

4. 企業、工廠設施無法搬遷的或一次性設備拆卸後無法再使用的，按評估機構評估價格進行補償。

（九）搬遷補助費。

1. 按被徵收房屋建築面積計算搬遷補助費：25元/㎡。

2. 企業、機關和事業單位用房、設備、設施、倉庫等的搬遷補助費，按房地產評估機構對搬遷費用的評估結果予以補助。

3. 被徵收房屋需依法實施強制執行的不給搬遷補助費。

（十）被徵收人已出租的住宅、商業用房，由被徵收人負責解除租賃關係。

六、被徵收房屋屬性認定

（一）被徵收房屋的權屬、結構、用途及建築面積，以房地產權證或土地使用權證、房屋所有權證登記記載爲準。涉及房屋產權爭議的，先由公證部門進行現場證據保全，再依法律程序確定權屬。確定權屬期間不影響徵收工作進行。

（二）徵收範圍內未經登記的建築，或房地產登記記載事項不明確或者與現狀不符的建築，由房屋徵收實施單位和國土、住建等相關部門聯合組織力量進行調查、認證，並按下列方式處理：

1. 1986年12月31日以前建造的房屋、1987年1月1日以後已辦理《房屋產權證》或已辦理《土地使用證》和《建設工程規劃許可證》的房屋視爲報建手續齊全。

2. 自1987年1月1日起，至2012年8月23日市政府出臺《興寧市城鄉規劃管理暫行規定》之前建造，未辦理任何證件的房屋和已辦理《土地使用證》或《建設工程規劃許可證》的單證房屋，在徵收補償過程中根據實際建築面積，覈算辦證成本，扣除辦證成本等辦證費用，計算補償金額。

3. 自2012年8月23日市政府出臺《興寧市城鄉規劃管理暫行規定》之後，未按照要求辦理任何證件的房屋，認定爲違法建築。

4. 被徵收集體土地上的房屋及其佔地，按《興寧市人民政府關於修改〈興寧市徵收土地管理暫行辦法〉的通知》（興市府〔2013〕5號）修正的《興寧市徵收土地管理暫行辦法》第二十三條執行。

（三）違法建築物，一律不給予補償。對未超過批准期限的臨時建築或構築物，按比例進行補償；對超過批准期限的臨時建築或構築物，不予補償。

（四）對被徵收房屋的權屬、結構、用途及建築面積以及被徵收房屋的初步評估結果、被徵收房屋的複覈評估結果和補償安置結果進行公示。

（五）被徵收人應如實向房屋徵收實施單位申報個人被徵收房屋現狀。未如實申報的，責任自負。

七、徵收房屋登記、丈量及計算建築面積辦法

（一）徵收房屋登記、丈量及計算建築面積辦法，按中華人民共和國建設部公告第326號《建築工程建築面積計算規範》執行。

（二）被徵收房屋的公共面積如產權人有書面約定的，按書面約定辦理；無書面約定的，則按產權人的房屋建築面積比例分攤，並張榜公佈確定。

八、未建成房屋的土地和已建成房屋剩餘用地面積的補償

（一）已有土地使用證未建的或經興寧市被徵收土地房屋鑑定專家組確認是宅基地、留用地、拆遷安置地，可選擇調換安置房。調換安置房的面積原則上按土地使用證面積或經確認的佔地面積與安置房建築面積1:1進行調換，價值按評估機構評估價值互補差價結算。

（二）已建成房屋的剩餘用地面積，按照以下標準進行補償:

1. 被徵收國有土地上已建成房屋的剩餘用地面積補償，由房地產評估機構評估確定。

2. 被徵收集體土地上房屋剩餘用地面積補償，按同類區域徵收水田價格進行補償，並給予被徵收人15%的留用地折算成貨幣，補償給被徵收人，留用地價值由評估機構評估確定。

九、評估機構的選定

房地產價格評估機構由房屋徵收實施單位組織被徵收人在規定時間內，從興寧市評估機構備案數據庫中協商選定；在規定時間內協商不成的，按照少數服從多數原則投票決定，或採取搖號、抽籤等隨機方式確定。同一徵收項目評估工作，原則上由一家評估機構承擔。

十、獎勵和補助辦法

（一）被徵收人在規定時間內簽訂房屋徵收補償安置協議書並按約定時間搬遷騰空，將房屋交給房屋徵收實施單位驗收後，房屋徵收實施單位按被徵收房屋總值的10%給予獎勵。超出規定時間簽訂徵收補償安置協議書的或超出約定時間搬遷騰空房屋的，一律不給予獎勵。

（二）選擇產權調換的被徵收人自安置房交付使用之日起，免收20年的物業管理費（安置區內小車停車位除外）。免收的物業管理費在安置小區公共物業收益中解決，不足部分由市財政補貼。

（三）物業管理由房屋徵收部門組織實施，被徵收人的單車、摩托車統一到指定地點免費停放，安置區內停車位則用於出租，出租收益用於安置區物業管理費用。

十一、住房困難和低收入家庭救助

被徵收人的被徵收房屋建築面積小於50㎡，他處無住房又無能力購買安置房的，可任選以下一種方式進行補償：

（一）現居住人口爲1人，被徵收房屋建築面積小於30㎡的，按30㎡進行貨幣補償；現居住人口爲2人以上，被徵收房屋建築面積小於50㎡的，按50㎡進行貨幣補償。獎勵金按被徵收房屋實際建築面積計算，補償後被徵收人自行安置。

（二）被徵收房屋實際建築面積實行貨幣補償後，由政府優先提供人均10~15㎡的廉租住房，以戶爲單位，每戶不超過50㎡。廉租房租金由房屋被徵收人負責。

十二、爭議的解決

（一）對評估確定的被徵收房屋價值有異議的雙方當事人，可以向房地產價格評估機構申請複覈評估。對複覈結果有異議的，可以向梅州市住房和城鄉建設局房地產評估專家委員會申請鑑定。

（二）補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

（三）房屋徵收實施單位與被徵收人在規定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收實施單位報請市人民政府依照國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。被徵收人在法定期限內不申請行政複議又不提起行政訴訟，在補償決定規定期限內又不搬遷的，由市人民政府依法申請人民法院強制執行。

十三、本方案未盡事宜，按有關法律法規及相關政策執行。

十四、本方案由房屋徵收部門負責解釋。